Ghid practic: Impozitul pe creșterea valorii municipale în Altea – Tot ce trebuie să știi când vinzi

Te gândești să-ți vinzi casa în Altea? Atunci există ceva important de care trebuie să știi: impozitul municipal pe câștigul de capital (plusvalía municipal). Această taxă este esențială atunci când vinzi o proprietate și îți poate afecta semnificativ profiturile finale.

Oamenii o numesc adesea pur și simplu „plusvalía”, dar numele său oficial este Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) – Impozitul pe creșterea valorii terenurilor urbane. Pentru primăriile spaniole, aceasta reprezintă peste 2,5 miliarde de euro anual. Vestea bună este că Altea a avut un coeficient de impozitare de 8%, considerabil mai mic decât orașele din apropiere, cum ar fi Benidorm (30%) sau Calpe (29%), deși recent a crescut la 27%.

Mulți proprietari mă întreabă: „Și cât mă va costa acest impozit?” Ei bine, depinde de două lucruri principale: valoarea cadastrală a terenului și durata de timp în care ați deținut proprietatea. Din 2017, grație mai multor decizii ale Curții Constituționale, există noi reguli, mai ales dacă vindeți în pierdere.

Ce este mai exact acest impozit și când trebuie plătit?

Plusvalía municipal este un impozit pe care îl plătiți pentru creșterea valorii pe care a avut-o terenul (atenție: doar terenul, nu și construcția) din momentul în care l-ați cumpărat până în momentul în care îl vindeți. Fiecare primărie are propriile reguli și procente.

Când trebuie să plătesc?

Plătiți acest impozit atunci când:

• Vindeți sau schimbați o proprietate
• Donați un bun imobiliar
• Terenul dumneavoastră este expropriat
• Oferiți proprietatea ca plată pentru o datorie
• Moșteniți sau primiți un legat
• Constituiți sau transferați drepturi, cum ar fi uzufructul

Știați? Acest impozit se aplică doar valorii terenului, nu și ceea ce este construit pe el. Dacă vindeți un apartament, de exemplu, plătiți doar pentru partea proporțională de teren care vă revine.

Există diferențe între vânzare, moștenire sau donație?

Desigur că există!

Dacă vindeți, dumneavoastră, în calitate de vânzător, sunteți cel care plătește. Cu excepția cazului în care nu locuiți în Spania, atunci cumpărătorul va trebui să o facă pentru dumneavoastră.

Dacă donați o proprietate, cel care o primește (donatarul) este cel care plătește. Are 30 de zile pentru a face acest lucru.

În cazul moștenirilor, moștenitorii sunt cei care plătesc. Aceștia au șase luni de la deces, deși pot solicita o prelungire de încă șase luni.

Ce se întâmplă dacă predau casa băncii pentru că nu pot plăti ipoteca?

Vesti bune: din 2014, dacă predați locuința principală ca „dación en pago” (plată în natură), nu trebuie să plătiți acest impozit. Dar atenție, trebuie îndeplinite aceste condiții:

1. Trebuie să fie casa dumneavoastră permanentă (să fiți înregistrat acolo de cel puțin doi ani)
2. Nici dumneavoastră, nici familia dumneavoastră nu puteți avea alte bunuri pentru a plăti datoria
3. Ipoteca trebuie să fie la o bancă sau la un creditor profesionist

Această scutire este valabilă și dacă ipoteca vă este executată judiciar sau notarial.

Cine plătește impozitul pe câștigul de capital în Altea?

Este important să fie clar cine plătește înainte de a efectua orice operațiune imobiliară.

Vânzătorul sau cumpărătorul?

Regula generală este clară: în cazul vânzărilor, plătește vânzătorul. Și acest lucru este valabil chiar dacă ați convenit altceva în contractul privat. Primăria din Altea va solicita întotdeauna plata de la cel care, legal, trebuie să o facă.

După cum am menționat anterior, Altea și-a mărit cota de impozitare de la 8% la 27% pentru a acoperi cheltuielile municipale. Acum se află la același nivel cu L'Alfàs (27%), deși încă sub Benidorm (30%) sau Calpe (29%).

Dar în cazuri speciale?

Dacă vânzătorul nu locuiește în Spania, cumpărătorul devine „subiect pasiv substituit”. De aceea, mulți cumpărători cer vânzătorului străin să depună banii pentru plusvalía la semnarea actelor, pentru a evita surprize.

În cazul moștenirilor, moștenitorii sunt cei care plătesc. Și fiți atenți: dacă moșteniți și apoi vindeți, veți plăti plusvalía de două ori, o dată ca moștenitor și o dată ca vânzător.

Există vreo scutire?

Da, în Altea nu veți plăti plusvalía în următoarele cazuri:

• Contribuții la comunitatea matrimonială și împărțiri între soți
• Constituirea sau transmiterea de servituți
• Transmiteri între soți sau către copii în urma divorțurilor sau separărilor
• Dacă plătitorul este statul, comunitățile autonome sau entitățile locale
• Instituții caritabile
• Crucea Roșie Spaniolă

Și, așa cum v-am spus, din 2014, nici cei care își pierd locuința obișnuită prin „dación en pago” sau executare ipotecară nu plătesc.

Cum se calculează impozitul pe câștigul de capital în Altea?

Pentru a calcula cât veți plăti, trebuie să cunoașteți câteva date cheie. De la reforma din 2021, puteți alege între două metode de calcul și să o alegeți pe cea care vă convine cel mai mult.

Valoarea cadastrală și coeficienții

Primul lucru de care aveți nevoie este valoarea cadastrală a terenului. O găsiți pe chitanța IBI (impozitul pe proprietate), pe site-ul Cadastrului sau întrebând la Primăria din Altea.

La această valoare se aplică anumite coeficienți în funcție de durata de timp în care ați deținut proprietatea:

• Până la 5 ani: 1,50% pe an
• De la mai mult de 5 la 10 ani: 1,40% pe an
• De la mai mult de 10 la 15 ani: 1,35% pe an
• De la mai mult de 15 la 20 de ani: 1,30% pe an

Cota de impozitare actuală

Așa cum v-am spus, Altea a crescut de la 8% la 27%, egalând L'Alfàs, dar rămânând sub Benidorm și Calpe.

Un exemplu cu numere reale

Imaginați-vă că aveți o casă în Altea cu o valoare cadastrală de 150.000 € și ați cumpărat-o acum 10 ani. Calculăm:

• Reevaluare: 1,40% × 10 ani = 14%
• Baza impozabilă: 150.000 € × 14% = 21.000 €
• Ceea ce plătiți: 21.000 € × 27% = 5.670 €

Care este diferența dintre calculul obiectiv și cel real?

Metoda obiectivă înmulțește valoarea cadastrală cu anumiți coeficienți în funcție de anii în care ați deținut proprietatea. Metoda de estimare directă examinează diferența reală dintre ceea ce ați plătit și ceea ce ați vândut, aplicând procentul doar la valoarea terenului.

Avantajul pe care îl aveți acum este că puteți alege metoda care vă costă cel mai puțin. Și dacă nu ați câștigat nimic (ați vândut în pierdere), nu trebuie să plătiți.

Pot cere despăgubiri dacă am vândut în pierdere?

După mai multe hotărâri judecătorești, acum puteți recupera acest impozit dacă ați vândut cu o sumă mai mică decât cea plătită.

Ce spun tribunalele

Decizia 59/2017 a Curții Constituționale a fost un punct de cotitură: a declarat că nu se poate percepe plusvalía dacă nu a existat o creștere reală a valorii. Curtea Supremă a confirmat acest lucru în decizia sa 1163/2018. Și în februarie 2024, Curtea Supremă a decis că se pot cere rambursări chiar și pentru lichidări definitive, considerându-le nule atunci când vânzarea a fost făcută în pierdere.

Cum să depun o reclamație la Primărie?

În primul rând: depuneți o cerere de rambursare a plăților nedatorate la Primăria din Altea, împreună cu:

• Actele de cumpărare și vânzare care demonstrează că ați pierdut bani
• Dovada că ați plătit impozitul
• O cerere formală cu contul dumneavoastră bancar pentru rambursare

Primăria are la dispoziție șase luni pentru a răspunde. Dacă nu o face, se înțelege că a refuzat (silviu negativ).

Și dacă îmi spun nu?

Dacă Primăria vă respinge cererea sau nu răspunde, aveți la dispoziție o lună pentru a depune o contestație (recurso de reposición). Dacă și aceasta este respinsă, puteți merge în instanță cu o acțiune contencios-administrativă (recurso contencioso-administrativo) în termen de două luni.

Merită să angajez un avocat?

Deși primii pași îi puteți face singur, vă recomand un avocat specializat în probleme fiscale, deoarece:

• Majoritatea primăriilor nu returnează banii de bună voie
• Termenele sunt foarte stricte
• În instanță, aveți absolut nevoie de un avocat și un procurator (procurador)
• Cu o cerere bine întocmită, instanțele dau de obicei câștig de cauză

În încheiere: Ce trebuie să rețineți despre plusvalía în Altea

Plusvalía este un factor important atunci când vindeți o proprietate în Altea. Creșterea cotei de impozitare de la 8% la 27% afectează destul de mult ceea ce veți obține. Deciziile recente au schimbat mult regulile jocului, mai ales dacă vindeți în pierdere.

Acum puteți alege între două metode de calcul, așa că vă recomand să le faceți pe amândouă înainte de a plăti, pentru a vedea care vă convine mai mult. Rețineți că cel care plătește variază în funcție de caz: de obicei vânzătorul în cazul vânzărilor-cumpărărilor, cu excepții precum vânzările de către străini.

Dacă ați vândut în pierdere, nu renunțați și cereți rambursarea. Procesul nu este complicat dacă urmați pașii: cerere, posibil recurs și, dacă este necesar, acțiune în instanță. Sprijinul profesional vă crește șansele de a recupera banii.

Înainte de a vă vinde casa în Altea, faceți calculele și țineți cont de acest impozit. Vă veți scuti de neplăceri și veți putea lua decizii mai bune. Plusvalía poate părea o încurcătură, dar când înțelegeți cum funcționează și vă cunoașteți drepturile, este mult mai ușor de gestionat.