Guide Pratique : La taxe municipale sur la plus-value à Altea – Tout ce qu’il faut savoir pour vendre

Vous envisagez de vendre votre maison à Altea ? Alors il y a quelque chose d'important que vous devez savoir : la plus-value municipale. Cet impôt est essentiel lorsque vous vendez une propriété et peut considérablement affecter vos gains finaux.

Les gens l'appellent souvent simplement "plusvalía", mais son nom officiel est Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) – Impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains. Pour les mairies espagnoles, il représente plus de 2,5 milliards d'euros par an. La bonne nouvelle est qu'Altea avait un taux d'imposition de 8 %, considérablement inférieur à celui des villes voisines comme Benidorm (30 %) ou Calpe (29 %), bien qu'il ait récemment augmenté à 27 %.

Beaucoup de propriétaires me demandent : "Et combien cet impôt va-t-il me coûter ?" Eh bien, cela dépend de deux choses principales : la valeur cadastrale du terrain et la durée pendant laquelle vous avez possédé la propriété. Depuis 2017, grâce à plusieurs arrêts de la Cour Constitutionnelle, de nouvelles règles sont en vigueur, surtout si vous vendez à perte.

Qu'est-ce que cet impôt exactement et quand faut-il le payer ?

La plus-value municipale est un impôt que vous payez sur l'augmentation de la valeur qu'a connue le terrain (attention : seulement le terrain, pas la construction) entre le moment où vous l'avez acheté et celui où vous le vendez. Chaque mairie a ses propres règles et pourcentages.

Quand dois-je payer ?

Vous payez cet impôt lorsque :

• Vous vendez ou échangez une propriété
• Vous faites don d'un bien immobilier
• Votre terrain est exproprié
• Vous donnez la propriété en paiement d'une dette
• Vous héritez ou recevez un legs
• Vous constituez ou transférez des droits comme l'usufruit

Saviez-vous ? Cet impôt ne s'applique qu'à la valeur du terrain, pas à ce qui est construit dessus. Si vous vendez un appartement, par exemple, vous ne payez que pour la part proportionnelle du terrain qu'il occupe.

Y a-t-il des différences entre vendre, hériter ou donner ?

Bien sûr qu'il y en a !

Si vous vendez, c'est vous, en tant que vendeur, qui payez. À moins que vous ne viviez pas en Espagne, auquel cas l'acheteur devra le faire pour vous.

Si vous donnez une propriété, c'est celui qui la reçoit (le donataire) qui paie. Il a 30 jours pour le faire.

En cas d'héritage, ce sont les héritiers qui paient. Ils ont six mois à compter du décès, mais peuvent demander une prolongation de six mois supplémentaires.

Et si je remets ma maison à la banque parce que je ne peux pas payer l'hypothèque ?

Bonne nouvelle : depuis 2014, si vous remettez votre résidence principale en dation en paiement, vous n'avez pas à payer cet impôt. Mais attention, ces conditions doivent être remplies :

1. Il doit s'agir de votre résidence principale (vous devez y être enregistré depuis au moins deux ans)
2. Ni vous ni votre famille ne pouvez avoir d'autres biens pour rembourser la dette
3. L'hypothèque doit être auprès d'une banque ou d'un prêteur professionnel

Cette exemption s'applique également si votre hypothèque est exécutée judiciairement ou notarialement.

Qui paie la plus-value à Altea ?

Il est important de savoir clairement qui paie avant d'effectuer toute transaction immobilière.

Le vendeur ou l'acheteur ?

La règle générale est claire : dans les ventes, le vendeur paie. Et c'est ainsi même si vous avez convenu du contraire dans le contrat privé. La mairie d'Altea réclamera toujours à celui qui est légalement tenu de payer.

Comme je l'ai mentionné précédemment, Altea a augmenté son taux d'imposition de 8 % à 27 % pour couvrir les dépenses municipales. Il est désormais au même niveau que L'Alfàs (27 %), bien qu'il reste inférieur à Benidorm (30 %) ou Calpe (29 %).

Et dans les cas particuliers ?

Si le vendeur ne vit pas en Espagne, l'acheteur devient le "sujet passif substitué". C'est pourquoi de nombreux acheteurs demandent au vendeur étranger de déposer l'argent de la plus-value lors de la signature, pour éviter les surprises.

Dans les héritages, les héritiers paient. Et attention : si vous héritez et vendez ensuite, vous paierez la plus-value deux fois, une fois en tant qu'héritier et une fois en tant que vendeur.

Existe-t-il des exonérations ?

Oui, à Altea, vous ne paierez pas de plus-value dans les cas suivants :

• Apports à la communauté conjugale et partages entre conjoints
• Constitution ou transmission de servitudes
• Transmissions entre conjoints ou à des enfants suite à des divorces ou séparations
• Si le redevable est l'État, les Communautés Autonomes ou les Entités Locales
• Institutions caritatives
• La Croix-Rouge espagnole

Et comme je vous l'ai déjà dit, depuis 2014, ceux qui perdent leur résidence principale par dation en paiement ou exécution hypothécaire ne paient pas non plus.

Comment calculer la plus-value à Altea ?

Pour calculer combien vous allez payer, il faut connaître quelques données clés. Depuis la réforme de 2021, vous pouvez choisir entre deux méthodes de calcul et opter pour celle qui vous revient le moins cher.

La valeur cadastrale et les coefficients

La première chose dont vous avez besoin est la valeur cadastrale du terrain. Vous la trouverez sur votre reçu de l'IBI (taxe foncière), sur le site du Cadastre ou en vous renseignant à la mairie d'Altea.

À cette valeur s'appliquent des coefficients en fonction de la durée pendant laquelle vous avez possédé la propriété :

• Jusqu'à 5 ans : 1,50 % par an
• De plus de 5 à 10 ans : 1,40 % par an
• De plus de 10 à 15 ans : 1,35 % par an
• De plus de 15 à 20 ans : 1,30 % par an

Le taux d'imposition actuel

Comme je l'ai dit, Altea est passé de 8 % à 27 %, s'alignant sur L'Alfàs mais restant en dessous de Benidorm et Calpe.

Un exemple avec des chiffres réels

Imaginez que vous ayez une maison à Altea avec une valeur cadastrale de 150 000 € et que vous l'ayez achetée il y a 10 ans. Nous calculons :

• Revalorisation : 1,40 % × 10 ans = 14 %
• Base imposable : 150 000 € × 14 % = 21 000 €
• Ce que vous payez : 21 000 € × 27 % = 5 670 €

Quelle est la différence entre le calcul objectif et le calcul réel ?

La méthode objective multiplie la valeur cadastrale par des coefficients en fonction du nombre d'années pendant lesquelles vous avez possédé la propriété. La méthode d'estimation directe examine la différence réelle entre ce que vous avez payé et ce que vous avez vendu, en appliquant le pourcentage uniquement à la valeur du terrain.

L'avantage que vous avez maintenant est que vous pouvez choisir la méthode qui vous coûte le moins cher. Et si vous n'avez rien gagné (vous avez vendu à perte), vous n'avez pas à payer.

Puis-je réclamer si j'ai vendu à perte ?

Suite à plusieurs décisions de justice, vous pouvez désormais récupérer cet impôt si vous avez vendu pour moins que ce que vous avez payé.

Ce que disent les tribunaux

L'arrêt 59/2017 de la Cour Constitutionnelle a marqué un tournant : il a déclaré que la plus-value ne pouvait pas être perçue s'il n'y avait pas eu d'augmentation réelle de valeur. La Cour Suprême a confirmé cela dans son arrêt 1163/2018. Et en février 2024, la Cour Suprême a déclaré que les remboursements pouvaient être réclamés même pour des liquidations fermes, les considérant nulles lorsque la vente a été effectuée à perte.

Comment réclamer à la mairie ?

Premièrement : présentez une demande de remboursement des sommes indûment perçues à la mairie d'Altea avec :

• Les actes d'achat et de vente qui prouvent que vous avez perdu de l'argent
• La preuve que vous avez payé l'impôt
• Une demande formelle avec vos coordonnées bancaires pour le remboursement

La mairie a six mois pour répondre. Si elle ne le fait pas, cela signifie qu'elle a refusé (silence négatif).

Et s'ils disent non ?

Si la mairie rejette votre demande ou ne répond pas, vous avez un mois pour déposer un recours en réexamen (recurso de reposición). Si celui-ci est également rejeté, vous pouvez saisir les tribunaux avec un recours contentieux-administratif (recurso contencioso-administrativo) dans un délai de deux mois.

Vaut-il la peine d'engager un avocat ?

Bien que les premières étapes puissent être effectuées par vous-même, je vous recommande un avocat spécialisé en fiscalité car :

• La plupart des mairies ne remboursent pas l'argent de bonne grâce
• Les délais sont très stricts
• Devant les tribunaux, vous avez absolument besoin d'un avocat et d'un procureur (procurador)
• Avec une demande bien formulée, les tribunaux donnent généralement raison

En conclusion : Ce qu'il faut retenir sur la plus-value à Altea

La plus-value est un facteur important lorsque vous vendez une propriété à Altea. L'augmentation du taux d'imposition de 8 % à 27 % affecte considérablement ce que vous empocherez. Les arrêts récents ont beaucoup changé les règles du jeu, surtout si vous vendez à perte.

Vous pouvez maintenant choisir entre deux méthodes de calcul, je vous recommande donc de faire les deux avant de payer pour voir laquelle est la plus avantageuse pour vous. N'oubliez pas que le payeur varie selon les cas : normalement le vendeur dans les ventes, avec des exceptions comme les ventes par des étrangers.

Si vous avez vendu à perte, ne baissez pas les bras et réclamez le remboursement. Le processus n'est pas compliqué si vous suivez les étapes : demande, éventuel recours et, si nécessaire, aller en justice. L'aide professionnelle augmente vos chances de récupérer l'argent.

Avant de vendre votre maison à Altea, faites vos calculs et tenez compte de cet impôt. Cela vous évitera des désagréments et vous permettra de prendre de meilleures décisions. La plus-value peut sembler compliquée, mais quand vous comprenez comment elle fonctionne et connaissez vos droits, elle est beaucoup plus facile à gérer.