Praktischer Leitfaden: Die kommunale Wertzuwachssteuer in Altea – Alles, was Sie beim Verkauf

Erwägen Sie den Verkauf Ihres Hauses in Altea? Dann gibt es etwas Wichtiges, das Sie wissen sollten: die kommunale Wertzuwachssteuer. Diese Steuer ist entscheidend, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, und kann Ihre endgültigen Gewinne erheblich beeinflussen.

Die Leute nennen sie oft nur "Plusvalía", aber ihr offizieller Name ist Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) – Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden. Für spanische Rathäuser macht sie jährlich mehr als 2,5 Milliarden Euro aus. Die gute Nachricht ist, dass Altea früher einen Steuersatz von 8 % hatte, deutlich niedriger als in nahegelegenen Städten wie Benidorm (30 %) oder Calpe (29 %), obwohl er kürzlich auf 27 % gestiegen ist.

Viele Immobilienbesitzer fragen mich: "Und wie viel wird mich diese Steuer kosten?" Nun, das hängt hauptsächlich von zwei Dingen ab: dem Katasterwert des Grundstücks und wie lange Sie die Immobilie besessen haben. Seit 2017 gibt es dank mehrerer Urteile des Verfassungsgerichts neue Regeln, insbesondere wenn Sie mit Verlust verkaufen.

Was genau ist diese Steuer und wann muss man sie bezahlen?

Die kommunale Wertzuwachssteuer ist eine Steuer, die Sie auf den Wertzuwachs des Grundstücks (Achtung: nur des Grundstücks, nicht des Gebäudes) zahlen, der seit dem Kauf bis zum Verkauf entstanden ist. Jede Gemeinde hat ihre eigenen Regeln und Prozentsätze.

Wann muss ich bezahlen?

Sie zahlen diese Steuer, wenn:

• Sie eine Immobilie verkaufen oder tauschen
• Sie eine Immobilie verschenken
• Ihr Grundstück enteignet wird
• Sie die Immobilie als Zahlung für eine Schuld abgeben
• Sie erben oder ein Vermächtnis erhalten
• Sie Rechte wie Nießbrauch begründen oder übertragen

Wussten Sie das? Diese Steuer gilt nur für den Wert des Bodens, nicht für das, was darauf gebaut ist. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung verkaufen, zahlen Sie nur für den proportionalen Anteil des Grundstücks, der dazu gehört.

Gibt es Unterschiede zwischen Verkauf, Erbschaft oder Schenkung?

Absolut!

Wenn Sie verkaufen, sind Sie als Verkäufer derjenige, der zahlt. Es sei denn, Sie leben nicht in Spanien, dann muss der Käufer es für Sie tun.

Wenn Sie eine Immobilie schenken, ist der Beschenkte derjenige, der zahlt. Er hat 30 Tage Zeit dafür.

Im Falle von Erbschaften sind die Erben diejenigen, die zahlen. Sie haben sechs Monate ab dem Todestag Zeit, können aber eine weitere sechsmonatige Fristverlängerung beantragen.

Was ist, wenn ich mein Haus an die Bank zurückgebe, weil ich die Hypothek nicht bezahlen kann?

Gute Nachrichten: Seit 2014 müssen Sie diese Steuer nicht zahlen, wenn Sie Ihr Hauptwohnsitz als "Dación en Pago" (Schuldenbegleichung durch Sachleistung) abgeben. Aber Achtung, folgende Bedingungen müssen erfüllt sein:

1. Es muss Ihr Hauptwohnsitz sein (Sie müssen dort seit mindestens zwei Jahren gemeldet sein)
2. Weder Sie noch Ihre Familie dürfen andere Vermögenswerte besitzen, um die Schulden zu begleichen
3. Die Hypothek muss bei einer Bank oder einem professionellen Kreditgeber bestehen

Diese Befreiung gilt auch, wenn Ihre Hypothek gerichtlich oder notariell zwangsvollstreckt wird.

Wer zahlt die Wertzuwachssteuer in Altea?

Es ist wichtig, vor jeder Immobilientransaktion Klarheit darüber zu haben, wer zahlt.

Der Verkäufer oder der Käufer?

Die allgemeine Regel ist klar: Bei Käufen zahlt der Verkäufer. Und das gilt auch dann, wenn Sie im privaten Vertrag etwas anderes vereinbart haben. Das Rathaus von Altea wird sich immer an denjenigen wenden, der gesetzlich zur Zahlung verpflichtet ist.

Wie ich bereits erwähnte, hat Altea seinen Steuersatz von 8 % auf 27 % erhöht, um kommunale Ausgaben zu decken. Damit liegt es auf dem gleichen Niveau wie L'Alfàs (27 %), aber immer noch unter Benidorm (30 %) oder Calpe (29 %).

Was ist in besonderen Fällen?

Wenn der Verkäufer nicht in Spanien wohnt, wird der Käufer zum "substituierten Steuerschuldner". Deshalb bitten viele Käufer den ausländischen Verkäufer, das Geld für die Wertzuwachssteuer bei der Unterzeichnung der Urkunden zu hinterlegen, um Überraschungen zu vermeiden.

Bei Erbschaften zahlen die Erben. Und Vorsicht: Wenn Sie erben und dann verkaufen, zahlen Sie die Wertzuwachssteuer zweimal, einmal als Erbe und einmal als Verkäufer.

Gibt es irgendwelche Befreiungen?

Ja, in Altea zahlen Sie in folgenden Fällen keine Wertzuwachssteuer:

• Einbringungen in den ehelichen Güterstand und Aufteilungen zwischen Ehegatten
• Begründung oder Übertragung von Dienstbarkeiten
• Übertragungen zwischen Ehegatten oder an Kinder aufgrund von Scheidungen oder Trennungen
• Wenn der Zahlungspflichtige der Staat, autonome Gemeinschaften oder lokale Körperschaften ist
• Wohltätigkeitsorganisationen
• Das Spanische Rote Kreuz

Und wie bereits erwähnt, zahlen seit 2014 auch diejenigen nicht, die ihr Hauptwohnsitz durch "Dación en Pago" oder Zwangsvollstreckung der Hypothek verlieren.

Wie wird die Wertzuwachssteuer in Altea berechnet?

Um zu berechnen, wie viel Sie zahlen müssen, benötigen Sie einige wichtige Daten. Seit der Reform von 2021 können Sie zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen und sich für diejenige entscheiden, die zu einem niedrigeren Betrag führt.

Der Katasterwert und die Koeffizienten

Das Erste, was Sie benötigen, ist der Katasterwert des Grundstücks. Sie finden ihn auf Ihrer IBI-Quittung (Grundsteuer), auf der Website des Katasteramts oder indem Sie beim Rathaus von Altea nachfragen.

Auf diesen Wert werden Koeffizienten angewendet, die von der Dauer Ihres Besitzes der Immobilie abhängen:

• Bis zu 5 Jahre: 1,50 % pro Jahr
• Mehr als 5 bis 10 Jahre: 1,40 % pro Jahr
• Mehr als 10 bis 15 Jahre: 1,35 % pro Jahr
• Mehr als 15 bis 20 Jahre: 1,30 % pro Jahr

Der aktuelle Steuersatz

Wie bereits erwähnt, ist Altea von 8 % auf 27 % gestiegen und liegt damit gleichauf mit L'Alfàs, aber immer noch unter Benidorm und Calpe.

Ein Beispiel mit realen Zahlen

Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Haus in Altea mit einem Katasterwert von 150.000 € und Sie haben es vor 10 Jahren gekauft. Wir rechnen:

• Wertsteigerung: 1,40 % × 10 Jahre = 14 %
• Steuerbemessungsgrundlage: 150.000 € × 14 % = 21.000 €
• Was Sie zahlen: 21.000 € × 27 % = 5.670 €

Was ist der Unterschied zwischen der objektiven und der realen Berechnung?

Die objektive Methode multipliziert den Katasterwert mit Koeffizienten, die auf der Anzahl der Jahre basieren, in denen Sie die Immobilie besessen haben. Die direkte Schätzungsmethode betrachtet die tatsächliche Differenz zwischen dem, was Sie bezahlt haben, und dem, wofür Sie verkauft haben, wobei der Prozentsatz nur auf den Grundstückswert angewendet wird.

Der Vorteil, den Sie jetzt haben, ist, dass Sie die Methode wählen können, die zu der niedrigeren Steuer führt. Und wenn Sie keinen Gewinn erzielt haben (Sie haben mit Verlust verkauft), müssen Sie nicht zahlen.

Kann ich einen Anspruch geltend machen, wenn ich mit Verlust verkauft habe?

Nach mehreren Gerichtsurteilen können Sie diese Steuer jetzt zurückfordern, wenn Sie für weniger verkauft haben, als Sie bezahlt haben.

Was die Gerichte sagen

Das Urteil 59/2017 des Verfassungsgerichts war ein Wendepunkt: Es erklärte, dass keine Wertzuwachssteuer erhoben werden darf, wenn keine tatsächliche Wertsteigerung stattgefunden hat. Der Oberste Gerichtshof bestätigte dies in seinem Urteil 1163/2018. Und im Februar 2024 entschied der Oberste Gerichtshof, dass Rückerstattungen sogar für rechtskräftige Abrechnungen gefordert werden können, da diese bei einem Verkauf mit Verlust als nichtig angesehen werden.

Wie fordere ich beim Rathaus zurück?

Zuerst: Stellen Sie einen Antrag auf Rückerstattung unrechtmäßig gezahlter Beträge beim Rathaus von Altea mit folgenden Unterlagen:

• Die Kauf- und Verkaufsurkunden, die belegen, dass Sie Geld verloren haben
• Der Nachweis, dass Sie die Steuer bezahlt haben
• Ein formeller Antrag mit Ihren Bankdaten für die Rückerstattung

Das Rathaus hat sechs Monate Zeit zu antworten. Wenn es dies nicht tut, gilt dies als Ablehnung (negatives Schweigen).

Und wenn sie Nein sagen?

Wenn das Rathaus Ihren Antrag ablehnt oder nicht antwortet, haben Sie einen Monat Zeit, einen Widerspruch (Recurso de Reposición) einzulegen. Wenn dieser ebenfalls abgelehnt wird, können Sie innerhalb von zwei Monaten mit einer verwaltungsgerichtlichen Klage (Recurso Contencioso-Administrativo) vor Gericht gehen.

Lohnt es sich, einen Anwalt zu beauftragen?

Obwohl Sie die ersten Schritte selbst unternehmen können, empfehle ich Ihnen einen auf Steuerfragen spezialisierten Anwalt, weil:

• Die meisten Rathäuser das Geld nicht ohne Weiteres zurückzahlen
• Die Fristen sehr streng sind
• Vor Gericht benötigen Sie unbedingt einen Anwalt und einen Prozessbevollmächtigten (Procurador)
• Bei einer gut vorbereiteten Klage geben die Gerichte in der Regel Recht

Abschließend: Was Sie sich zur Wertzuwachssteuer in Altea merken sollten

Die Wertzuwachssteuer ist ein wichtiger Faktor beim Verkauf einer Immobilie in Altea. Die Erhöhung des Steuersatzes von 8 % auf 27 % wirkt sich erheblich auf das aus, was Ihnen am Ende übrig bleibt. Die jüngsten Gerichtsurteile haben die Spielregeln stark verändert, insbesondere wenn Sie mit Verlust verkaufen.

Sie können jetzt zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen, daher empfehle ich Ihnen, beide vor der Zahlung durchzuführen, um zu sehen, welche für Sie günstiger ist. Denken Sie daran, dass die Zahlungspflicht je nach Fall variiert: normalerweise der Verkäufer bei Käufen, mit Ausnahmen wie Verkäufen durch Ausländer.

Wenn Sie mit Verlust verkauft haben, geben Sie nicht auf und fordern Sie die Rückerstattung. Der Prozess ist nicht kompliziert, wenn Sie die Schritte befolgen: Antrag, möglicher Widerspruch und, falls erforderlich, Klage vor Gericht. Die Inanspruchnahme professioneller Hilfe erhöht Ihre Chancen, das Geld zurückzubekommen.

Bevor Sie Ihr Haus in Altea verkaufen, rechnen Sie nach und berücksichtigen Sie diese Steuer. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen und können bessere Entscheidungen treffen. Die Wertzuwachssteuer mag kompliziert erscheinen, aber wenn Sie verstehen, wie sie funktioniert und Ihre Rechte kennen, ist sie viel einfacher zu handhaben.