Guía Práctica: La Plusvalía Municipal en Altea - Todo lo que necesitas saber al vender
¿Estás pensando en vender tu casa en Altea? Entonces hay algo que debes conocer: la plusvalía municipal. Este impuesto es clave cuando vendes una propiedad y puede afectar mucho a tus ganancias finales.
La gente lo llama "plusvalía", pero su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Para los ayuntamientos españoles, supone más de 2,5 millones de euros anuales. Lo bueno es que Altea tenía un tipo impositivo del 8%, bastante menor que pueblos cercanos como Benidorm (30%) o Calpe (29%), aunque recientemente ha subido al 27%.
Muchos propietarios me preguntan: "¿Y cuánto me va a costar este impuesto?" Pues depende de dos cosas principales: el valor catastral del terreno y el tiempo que has tenido la propiedad. Desde 2017, gracias a varias sentencias del Tribunal Constitucional, hay nuevas reglas, sobre todo si vendes a pérdidas.
¿Qué es exactamente este impuesto y cuándo hay que pagarlo?
La plusvalía municipal es un impuesto que pagas por el aumento de valor que ha tenido el terreno (ojo, solo el terreno, no la construcción) desde que lo compraste hasta que lo vendes. Cada ayuntamiento tiene sus propias reglas y porcentajes.
¿Cuándo tengo que pagar?
Pagas este impuesto cuando:
- Vendes o permutas una propiedad
- Donas un inmueble
- Te expropian un terreno
- Das la propiedad como pago de una deuda
- Heredas o recibes un legado
- Constituyes o transmites derechos como el usufructo
¿Sabes qué? Este impuesto solo se aplica al valor del suelo, no a lo construido encima. Si vendes un piso, por ejemplo, solo pagas por el trozo de terreno que proporcionalmente te corresponde.
¿Hay diferencias entre vender, heredar o donar?
¡Claro que las hay!
Si vendes, tú como vendedor eres quien paga. A menos que no vivas en España, entonces el comprador tendrá que hacerlo por ti.
Si donas una propiedad, quien la recibe (el donatario) es quien paga. Tiene 30 días para hacerlo.
En caso de herencias, los herederos son los que pagan. Tienen seis meses desde el fallecimiento, aunque pueden pedir otros seis más de prórroga.
¿Y si entrego mi casa al banco porque no puedo pagar la hipoteca?
Buenas noticias: desde 2014, si entregas tu vivienda habitual como dación en pago, no tienes que pagar este impuesto. Pero ojo, deben cumplirse estas condiciones:
- Debe ser tu casa de siempre (empadronado al menos dos años)
- Ni tú ni tu familia podéis tener otros bienes para pagar la deuda
- La hipoteca debe ser con un banco o prestamista profesional
Esta exención también vale si te ejecutan la hipoteca judicial o notarialmente.
¿Quién paga la plusvalía en Altea?
Es importante tener claro quién paga antes de hacer cualquier operación inmobiliaria.
¿El vendedor o el comprador?
La norma general es clara: en las compraventas, paga el vendedor. Y esto es así aunque en el contrato privado hayáis acordado otra cosa. El Ayuntamiento de Altea siempre reclamará a quien legalmente debe pagar.
Como te comentaba antes, Altea ha subido su tipo impositivo del 8% al 27% para cubrir gastos municipales. Ahora está al nivel de l'Alfàs (27%), aunque sigue por debajo de Benidorm (30%) o Calpe (29%).
¿Y en casos especiales?
Si el vendedor no vive en España, el comprador se convierte en "sujeto pasivo sustituto". Por eso muchos compradores piden al vendedor extranjero que deje depositado el dinero de la plusvalía al firmar, para evitar sorpresas.
En las herencias, pagan los herederos. Y ojo con esto: si heredas y luego vendes, pagarás la plusvalía dos veces, una como heredero y otra como vendedor.
¿Hay alguna exención?
Sí, en Altea no pagarás plusvalía en estos casos:
- Aportaciones a sociedad conyugal y repartos entre cónyuges
- Constitución o transmisión de servidumbres
- Transmisiones entre cónyuges o a hijos por divorcios o separaciones
- Si quien debe pagar es el Estado, Comunidades Autónomas o Entidades Locales
- Instituciones benéficas
- Cruz Roja Española
Y como ya te contaba, desde 2014 tampoco pagan quienes pierden su casa habitual por dación en pago o ejecución hipotecaria.
¿Cómo se calcula la plusvalía en Altea?
Para calcular cuánto vas a pagar, hay que conocer unos datos clave. Desde la reforma de 2021, puedes elegir entre dos métodos de cálculo y quedarte con el que te salga más barato.
El valor catastral y los coeficientes
Lo primero que necesitas es el valor catastral del suelo. Lo encuentras en el recibo del IBI, en la web del Catastro o preguntando en el Ayuntamiento de Altea.
A este valor se le aplican unos coeficientes según el tiempo que has tenido la propiedad:
- Hasta 5 años: 1,50% por año
- De más de 5 a 10 años: 1,40% por año
- De más de 10 a 15 años: 1,35% por año
- De más de 15 a 20 años: 1,30% por año
El tipo impositivo actual
Como te decía, Altea ha subido del 8% al 27%, equiparándose con L'Alfàs pero quedando por debajo de Benidorm y Calpe.
Un ejemplo con números reales
Imagina que tienes una casa en Altea con un valor catastral de 150.000€ y la compraste hace 10 años. Calculamos:
- Revalorización: 1,40% × 10 años = 14%
- Base imponible: 150.000€ × 14% = 21.000€
- Lo que pagas: 21.000€ × 27% = 5.670€
¿Qué diferencia hay entre el cálculo objetivo y el real?
El método objetivo multiplica el valor catastral por unos coeficientes según los años que has tenido la propiedad. El método de estimación directa mira la diferencia real entre lo que pagaste y lo que has vendido, aplicando el porcentaje solo al valor del suelo.
La ventaja que tienes ahora es que puedes elegir el método que te salga más barato. Y si no has ganado nada (has vendido a pérdidas), no tienes que pagar.
¿Puedo reclamar si vendí perdiendo dinero?
Tras varias sentencias de los tribunales, ahora puedes recuperar este impuesto si vendiste por menos de lo que pagaste.
Lo que dicen los tribunales
La Sentencia 59/2017 del Tribunal Constitucional fue un antes y un después: declaró que no se puede cobrar plusvalía si no hubo incremento real de valor. El Tribunal Supremo lo confirmó en su sentencia 1163/2018. Y en febrero de 2024, el Supremo ha dicho que se pueden reclamar devoluciones incluso de liquidaciones firmes, considerándolas nulas cuando se vendió a pérdidas.
¿Cómo reclamo al Ayuntamiento?
Primero: presenta una solicitud de devolución de ingresos indebidos al Ayuntamiento de Altea con:
- Las escrituras de compra y venta que demuestren que perdiste dinero
- El justificante de que pagaste el impuesto
- Una solicitud formal con tu cuenta bancaria para la devolución
El Ayuntamiento tiene seis meses para contestar. Si no lo hace, se entiende que ha dicho que no (silencio negativo).
¿Y si me dicen que no?
Si el Ayuntamiento rechaza tu solicitud o no contesta, tienes un mes para presentar un recurso de reposición. Si también te lo deniegan, puedes ir a los tribunales con un recurso contencioso-administrativo en un plazo de dos meses.
¿Merece la pena contratar un abogado?
Aunque los primeros pasos los puedes hacer tú mismo, te recomiendo un abogado especializado en temas tributarios porque:
- La mayoría de ayuntamientos no devuelven el dinero por las buenas
- Los plazos son muy estrictos
- En los tribunales necesitas sí o sí un abogado y un procurador
- Con una demanda bien hecha, los tribunales suelen dar la razón
Para terminar: Lo que debes recordar sobre la plusvalía en Altea
La plusvalía es un factor importante cuando vendes una propiedad en Altea. La subida del tipo impositivo del 8% al 27% afecta bastante a lo que te llevarás en el bolsillo. Las sentencias recientes han cambiado mucho las reglas del juego, sobre todo si vendes perdiendo dinero.
Ahora puedes elegir entre dos métodos de cálculo, así que te recomiendo hacer los dos antes de pagar para ver cuál te sale mejor. Recuerda que quien paga varía según el caso: normalmente el vendedor en las compraventas, con excepciones como las ventas por extranjeros.
Si vendiste a pérdidas, no te rindas y reclama la devolución. El proceso no es complicado si sigues los pasos: solicitud, posible recurso y, si hace falta, ir a juicio. Contar con ayuda profesional aumenta tus posibilidades de recuperar el dinero.
Antes de vender tu casa en Altea, haz números y ten en cuenta este impuesto. Te ahorrarás disgustos y podrás tomar mejores decisiones. La plusvalía puede parecer un lío, pero cuando entiendes cómo funciona y conoces tus derechos, es mucho más fácil de manejar.