Практическое руководство: Муниципальный налог на прирост капитала в Альтее – Всё, что нужно знать при продаже

Думаете о продаже своего дома в Альтее? Тогда вам нужно знать кое-что важное: муниципальный налог на прирост стоимости земли. Этот налог является ключевым при продаже недвижимости и может значительно повлиять на вашу конечную прибыль.

Люди часто называют его просто «плюсвалия» (plusvalía), но его официальное название — Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) — Налог на увеличение стоимости городской земли. Для испанских муниципалитетов он составляет более 2,5 миллиардов евро ежегодно. Хорошая новость в том, что в Альтее ранее была ставка налога 8%, что значительно ниже, чем в соседних городах, таких как Бенидорм (30%) или Кальпе (29%), хотя недавно она выросла до 27%.

Многие владельцы недвижимости спрашивают меня: «И сколько будет стоить этот налог?» Ну, это зависит от двух основных вещей: кадастровой стоимости земли и срока владения недвижимостью. С 2017 года, благодаря нескольким решениям Конституционного суда, действуют новые правила, особенно если вы продаете в убыток.

Что это за налог и когда его нужно платить?

Муниципальный налог на прирост стоимости земли — это налог, который вы платите за увеличение стоимости земли (обратите внимание: только земли, а не строения) с момента покупки до момента продажи. Каждый муниципалитет имеет свои собственные правила и проценты.

Когда нужно платить?

Вы платите этот налог, когда:

• Вы продаете или обмениваете недвижимость
• Вы дарите недвижимость
• Ваша земля экспроприируется
• Вы передаете недвижимость в качестве оплаты долга
• Вы наследуете или получаете завещанное имущество
• Вы учреждаете или передаете права, такие как узуфрукт

Знаете что? Этот налог применяется только к стоимости земли, а не к тому, что на ней построено. Например, если вы продаете квартиру, вы платите только за пропорциональную долю земли, которая ей соответствует.

Есть ли различия между продажей, наследованием или дарением?

Конечно, есть!

При продаже вы, как продавец, являетесь тем, кто платит. Если только вы не проживаете в Испании, тогда покупателю придется сделать это за вас.

Если вы дарите недвижимость, тот, кто ее получает (одаряемый), является тем, кто платит. У него есть 30 дней, чтобы это сделать.

В случае наследства платят наследники. И обратите внимание: если вы наследуете, а затем продаете, вы заплатите налог на прирост стоимости земли дважды: один раз как наследник и один раз как продавец.

Что если я отдам свой дом банку, потому что не могу платить ипотеку?

Хорошие новости: с 2014 года, если вы передаете свое основное жилье в качестве "dación en pago" (передача имущества в счет уплаты долга), вам не нужно платить этот налог. Но будьте внимательны, должны быть соблюдены следующие условия:

1. Это должно быть ваше основное жилье (вы должны быть прописаны там не менее двух лет)
2. Ни у вас, ни у вашей семьи не должно быть других активов для погашения долга
3. Ипотека должна быть оформлена в банке или у профессионального кредитора

Это освобождение также применяется, если ваша ипотека взыскивается в судебном или нотариальном порядке.

Кто платит налог на прирост стоимости земли в Альтее?

Важно четко понимать, кто платит, прежде чем совершать какие-либо операции с недвижимостью.

Продавец или покупатель?

Общее правило ясно: при купле-продаже платит продавец. И это так, даже если вы договорились об обратном в частном договоре. Мэрия Альтеи всегда будет требовать оплату с того, кто по закону обязан платить.

Как я уже упоминал, Альтеа повысила свою налоговую ставку с 8% до 27% для покрытия муниципальных расходов. Теперь она находится на том же уровне, что и Л'Альфас (27%), хотя все еще ниже, чем Бенидорм (30%) или Кальпе (29%).

А как насчет особых случаев?

Если продавец не проживает в Испании, покупатель становится «замещающим налогоплательщиком». Вот почему многие покупатели просят иностранного продавца оставить сумму налога на прирост стоимости земли на депозит при подписании документов, чтобы избежать сюрпризов.

При наследовании платят наследники. И будьте внимательны: если вы наследуете, а затем продаете, вы заплатите налог на прирост стоимости земли дважды — один раз как наследник и один раз как продавец.

Есть ли какие-либо освобождения?

Да, в Альтее вы не будете платить налог на прирост стоимости земли в следующих случаях:

• Взносы в супружескую собственность и разделы между супругами
• Учреждение или передача сервитутов
• Передачи между супругами или детям в результате разводов или раздельного проживания
• Если плательщиком является государство, автономные сообщества или местные органы власти
• Благотворительные учреждения
• Испанский Красный Крест

И, как я уже говорил, с 2014 года те, кто теряет свое основное жилье из-за "dación en pago" или ипотечного взыскания, также не платят.

Как рассчитывается налог на прирост стоимости земли в Альтее?

Чтобы рассчитать, сколько вы будете платить, необходимо знать некоторые ключевые данные. После реформы 2021 года вы можете выбрать один из двух методов расчета и использовать тот, который окажется для вас дешевле.

Кадастровая стоимость и коэффициенты

Первое, что вам нужно, это кадастровая стоимость земли. Вы можете найти ее в квитанции об оплате IBI (налог на недвижимость), на сайте Кадастра или запросив информацию в мэрии Альтеи.

К этой стоимости применяются коэффициенты в зависимости от срока владения недвижимостью:

• До 5 лет: 1,50% в год
• От 5 до 10 лет: 1,40% в год
• От 10 до 15 лет: 1,35% в год
• От 15 до 20 лет: 1,30% в год

Текущая налоговая ставка

Как я уже говорил, в Альтее ставка выросла с 8% до 27%, что соответствует Л'Альфасу, но все еще ниже, чем в Бенидорме и Кальпе.

Пример с реальными цифрами

Представьте, что у вас есть дом в Альтее с кадастровой стоимостью 150 000 евро, и вы купили его 10 лет назад. Рассчитываем:

• Переоценка: 1,40% × 10 лет = 14%
• Налоговая база: 150 000 € × 14% = 21 000 €
• Что вы платите: 21 000 € × 27% = 5 670 €

В чем разница между объективным и фактическим расчетом?

Объективный метод умножает кадастровую стоимость на коэффициенты в зависимости от количества лет владения недвижимостью. Метод прямой оценки учитывает фактическую разницу между тем, что вы заплатили, и тем, за что продали, применяя процент только к стоимости земли.

Преимущество, которое у вас теперь есть, заключается в том, что вы можете выбрать метод, который обойдется вам дешевле. И если вы ничего не заработали (продали в убыток), вам не нужно платить.

Могу ли я подать иск, если продал с убытком?

После нескольких судебных решений вы теперь можете вернуть этот налог, если продали за меньшую сумму, чем заплатили.

Что говорят суды

Решение Конституционного суда 59/2017 стало поворотным моментом: оно объявило, что налог на прирост стоимости земли не может взиматься, если не было реального увеличения стоимости. Верховный суд подтвердил это в своем решении 1163/2018. А в феврале 2024 года Верховный суд заявил, что возврат средств может быть востребован даже по окончательным расчетам, считая их недействительными, когда продажа была совершена с убытком.

Как подать претензию в мэрию?

Во-первых: подайте заявление о возврате неправомерно полученных доходов в мэрию Альтеи, приложив:

• Договоры купли-продажи, подтверждающие, что вы потеряли деньги
• Подтверждение того, что вы уплатили налог
• Официальное заявление с вашими банковскими реквизитами для возврата средств

У мэрии есть шесть месяцев, чтобы ответить. Если она этого не сделает, считается, что она отказала (отрицательное молчание).

А что, если они откажут?

Если мэрия отклонит ваше заявление или не ответит, у вас есть один месяц, чтобы подать апелляцию (recurso de reposición). Если и она будет отклонена, вы можете обратиться в суд с административно-процессуальным иском (recurso contencioso-administrativo) в течение двух месяцев.

Стоит ли нанимать адвоката?

Хотя первые шаги вы можете предпринять самостоятельно, я рекомендую вам обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговых вопросах, потому что:

• Большинство мэрий не возвращают деньги добровольно
• Сроки очень строгие
• В суде вам обязательно нужен адвокат и судебный представитель (прокурадор)
• При правильно составленном иске суды обычно выносят решение в вашу пользу

В заключение: Что нужно помнить о налоге на прирост стоимости земли в Альтее

Налог на прирост стоимости земли является важным фактором при продаже недвижимости в Альтее. Повышение налоговой ставки с 8% до 27% значительно влияет на сумму, которую вы получите. Недавние судебные решения сильно изменили правила игры, особенно если вы продаете в убыток.

Теперь вы можете выбрать один из двух методов расчета, поэтому я рекомендую сделать оба, прежде чем платить, чтобы увидеть, какой из них для вас выгоднее. Помните, что плательщик варьируется в зависимости от случая: обычно продавец при купле-продаже, с исключениями, такими как продажи иностранцами.

Если вы продали в убыток, не сдавайтесь и требуйте возврата. Процесс несложен, если вы следуете инструкциям: заявление, возможное обжалование и, при необходимости, обращение в суд. Профессиональная помощь увеличивает ваши шансы на возврат денег.

Прежде чем продавать свой дом в Альтее, сделайте расчеты и учтите этот налог. Это избавит вас от неприятностей и позволит принимать более обоснованные решения. Налог на прирост стоимости земли может показаться запутанным, но когда вы понимаете, как он работает, и знаете свои права, им гораздо легче управлять.