Praktische Gids: De gemeentelijke meerwaardebelasting in Altea – Alles wat je moet weten bij verkoop

Overweegt u uw huis in Altea te verkopen? Dan is er iets belangrijks dat u moet weten: de gemeentelijke meerwaardebelasting. Deze belasting is cruciaal wanneer u een woning verkoopt en kan uw uiteindelijke winst aanzienlijk beïnvloeden.

Mensen noemen het vaak gewoon "plusvalía", maar de officiële naam is Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) – Belasting op de waardevermeerdering van stedelijke grond. Voor Spaanse gemeentehuizen vertegenwoordigt het jaarlijks meer dan 2,5 miljard euro. Het goede nieuws is dat Altea vroeger een belastingtarief van 8% had, aanzienlijk lager dan nabijgelegen steden zoals Benidorm (30%) of Calpe (29%), hoewel het recentelijk is gestegen naar 27%.

Veel huiseigenaren vragen me: "En hoeveel gaat deze belasting me kosten?" Welnu, dat hangt voornamelijk af van twee dingen: de kadastrale waarde van de grond en hoe lang u het onroerend goed in uw bezit heeft gehad. Sinds 2017 zijn er, dankzij verschillende uitspraken van het Constitutioneel Hof, nieuwe regels, vooral als u met verlies verkoopt.

Wat is deze belasting precies en wanneer moet u deze betalen?

De gemeentelijke meerwaardebelasting is een belasting die u betaalt over de waardestijging van de grond (let op: alleen de grond, niet het gebouw) vanaf het moment dat u deze kocht tot het moment dat u deze verkoopt. Elke gemeente heeft zijn eigen regels en percentages.

Wanneer moet ik betalen?

U betaalt deze belasting wanneer:

U een woning verkoopt of ruilt
U een onroerend goed schenkt
Uw grond wordt onteigend
U het onroerend goed geeft als betaling voor een schuld
U erft of een legaat ontvangt
U rechten zoals vruchtgebruik vestigt of overdraagt

Wist u dat? Deze belasting is alleen van toepassing op de waarde van de grond, niet op wat erop gebouwd is. Als u bijvoorbeeld een appartement verkoopt, betaalt u alleen voor het evenredige deel van de grond dat erbij hoort.

Zijn er verschillen tussen verkopen, erven of schenken?

Absoluut!

Als u verkoopt, bent u als verkoper degene die betaalt. Tenzij u niet in Spanje woont, in welk geval de koper het voor u moet betalen.

Als u een onroerend goed schenkt, is degene die het ontvangt (de begiftigde) degene die betaalt. Hij heeft daar 30 dagen de tijd voor.

In geval van erfenissen zijn de erfgenamen degenen die betalen. Ze hebben zes maanden vanaf de overlijdensdatum de tijd, maar kunnen een verlenging van nog eens zes maanden aanvragen.

Wat als ik mijn huis teruggeef aan de bank omdat ik de hypotheek niet kan betalen?

Goed nieuws: sinds 2014 hoeft u deze belasting niet te betalen als u uw hoofdverblijfplaats overdraagt als "dación en pago" (betaling in natura). Maar let op, aan deze voorwaarden moet worden voldaan:

Het moet uw hoofdverblijfplaats zijn (u moet daar minstens twee jaar ingeschreven staan)
Noch u, noch uw familie mogen andere bezittingen hebben om de schuld te betalen
De hypotheek moet bij een bank of professionele kredietverstrekker zijn

Deze vrijstelling geldt ook als uw hypotheek gerechtelijk of notarieel wordt geëxecuteerd.

Wie betaalt de meerwaardebelasting in Altea?

Het is belangrijk om duidelijk te hebben wie betaalt voordat u een onroerendgoedtransactie uitvoert.

De verkoper of de koper?

De algemene regel is duidelijk: bij verkopen betaalt de verkoper. En dit is het geval, zelfs als u in het privécontract iets anders bent overeengekomen. Het gemeentehuis van Altea zal altijd degenen aanspreken die wettelijk verplicht zijn te betalen.

Zoals ik eerder al zei, heeft Altea zijn belastingtarief verhoogd van 8% naar 27% om gemeentelijke uitgaven te dekken. Het ligt nu op hetzelfde niveau als L'Alfàs (27%), hoewel nog steeds lager dan Benidorm (30%) of Calpe (29%).

Hoe zit het met speciale gevallen?

Als de verkoper niet in Spanje woont, wordt de koper de "vervangende belastingplichtige". Daarom vragen veel kopers de buitenlandse verkoper om het geld voor de meerwaardebelasting bij de ondertekening van de akte te deponeren, om verrassingen te voorkomen.

Bij erfenissen betalen de erfgenamen. En let hierop: als u erft en vervolgens verkoopt, betaalt u de meerwaardebelasting twee keer, één keer als erfgenaam en één keer als verkoper.

Zijn er vrijstellingen?

Ja, in Altea betaalt u in de volgende gevallen geen meerwaardebelasting:

Inbreng in een gemeenschap van goederen en verdeling tussen echtgenoten
Vestiging of overdracht van erfdienstbaarheden
Overdrachten tussen echtgenoten of aan kinderen als gevolg van echtscheidingen of scheidingen
Als de belastingplichtige de Staat, autonome regio's of lokale overheden zijn
Liefdadigheidsinstellingen
Het Spaanse Rode Kruis

En zoals ik u al vertelde, betalen sinds 2014 ook degenen die hun hoofdverblijfplaats verliezen door "dación en pago" of hypotheekexecutie niet.

Hoe wordt de meerwaardebelasting in Altea berekend?

Om te berekenen hoeveel u moet betalen, zijn er enkele belangrijke gegevens nodig. Sinds de hervorming van 2021 kunt u kiezen tussen twee berekeningsmethoden en degene nemen die voor u het voordeligst is.

De kadastrale waarde en de coëfficiënten

Het eerste wat u nodig heeft, is de kadastrale waarde van de grond. U vindt deze op uw IBI-rekening (onroerendgoedbelasting), op de website van het Kadaster of door navraag te doen bij het gemeentehuis van Altea.

Op deze waarde worden coëfficiënten toegepast, afhankelijk van hoe lang u de woning in uw bezit heeft gehad:

Tot 5 jaar: 1,50% per jaar
Meer dan 5 tot 10 jaar: 1,40% per jaar
Meer dan 10 tot 15 jaar: 1,35% per jaar
Meer dan 15 tot 20 jaar: 1,30% per jaar

Het huidige belastingtarief

Zoals ik al zei, is Altea gestegen van 8% naar 27%, waarmee het gelijk staat aan L'Alfàs, maar nog steeds lager is dan Benidorm en Calpe.

Een voorbeeld met echte cijfers

Stel dat u een huis in Altea heeft met een kadastrale waarde van € 150.000 en u heeft het 10 jaar geleden gekocht. We berekenen:

Herwaardering: 1,40% × 10 jaar = 14%
Belastbare basis: € 150.000 × 14% = € 21.000
Wat u betaalt: € 21.000 × 27% = € 5.670

Wat is het verschil tussen de objectieve en de reële berekening?

De objectieve methode vermenigvuldigt de kadastrale waarde met coëfficiënten op basis van het aantal jaren dat u de woning in uw bezit heeft gehad. De directe schattingsmethode kijkt naar het daadwerkelijke verschil tussen wat u betaald heeft en waarvoor u verkocht heeft, waarbij het percentage alleen op de grondwaarde wordt toegepast.

Het voordeel dat u nu heeft, is dat u de methode kunt kiezen die voor u het voordeligst is. En als u geen winst heeft gemaakt (u heeft met verlies verkocht), hoeft u niet te betalen.

Kan ik een claim indienen als ik met verlies heb verkocht?

Na verschillende gerechtelijke uitspraken kunt u deze belasting nu terugvorderen als u voor minder heeft verkocht dan waarvoor u heeft betaald.

Wat de rechtbanken zeggen

De uitspraak 59/2017 van het Constitutioneel Hof was een keerpunt: het verklaarde dat meerwaardebelasting niet geheven mag worden als er geen reële waardestijging is geweest. De Hoge Raad bevestigde dit in zijn uitspraak 1163/2018. En in februari 2024 oordeelde de Hoge Raad dat terugbetalingen zelfs kunnen worden geclaimd voor definitieve afrekeningen, die als nietig worden beschouwd wanneer de verkoop met verlies plaatsvond.

Hoe claim ik bij de gemeente?

Eerst: dien een verzoek tot terugbetaling van onverschuldigd betaalde bedragen in bij het gemeentehuis van Altea met:

De koop- en verkoopakten die aantonen dat u geld heeft verloren
Het bewijs dat u de belasting heeft betaald
Een formeel verzoek met uw bankgegevens voor de terugbetaling

Het gemeentehuis heeft zes maanden de tijd om te reageren. Als het dat niet doet, wordt dit beschouwd als een weigering (negatieve stilte).

En als ze nee zeggen?

Als het gemeentehuis uw verzoek afwijst of niet reageert, heeft u een maand de tijd om een bezwaarschrift (recurso de reposición) in te dienen. Als dat ook wordt afgewezen, kunt u binnen twee maanden naar de rechtbank stappen met een beroep in administratieve zaken (recurso contencioso-administrativo).

Is het de moeite waard om een advocaat in te schakelen?

Hoewel u de eerste stappen zelf kunt zetten, raad ik u een advocaat aan die gespecialiseerd is in belastingzaken, omdat:

De meeste gemeentehuizen het geld niet zomaar terugbetalen
De termijnen erg streng zijn
Voor de rechtbank heeft u sowieso een advocaat en een procureur nodig
Met een goed voorbereide claim geven de rechtbanken meestal gelijk

Tot slot: Wat u moet onthouden over de meerwaardebelasting in Altea

De meerwaardebelasting is een belangrijke factor bij de verkoop van een woning in Altea. De verhoging van het belastingtarief van 8% naar 27% heeft een aanzienlijke invloed op wat u overhoudt. Recente gerechtelijke uitspraken hebben de spelregels aanzienlijk veranderd, vooral als u met verlies verkoopt.

U kunt nu kiezen tussen twee berekeningsmethoden, dus ik raad u aan om beide te doen voordat u betaalt om te zien welke voor u het voordeligst is. Onthoud dat wie betaalt afhangt van het geval: normaal gesproken de verkoper bij verkopen, met uitzonderingen zoals verkopen door buitenlanders.

Als u met verlies heeft verkocht, geef dan niet op en vorder de terugbetaling. Het proces is niet ingewikkeld als u de stappen volgt: verzoek, eventueel bezwaar en, indien nodig, naar de rechtbank. Het inschakelen van professionele hulp vergroot uw kansen om het geld terug te krijgen.

Voordat u uw huis in Altea verkoopt, maak dan een berekening en houd rekening met deze belasting. Het bespaart u onaangename verrassingen en stelt u in staat betere beslissingen te nemen. De meerwaardebelasting lijkt misschien ingewikkeld, maar als u begrijpt hoe het werkt en uw rechten kent, is het veel gemakkelijker te hanteren.